Эффективны ли эскроу-счета

 

 

 

 

 

 

 

 

Система эскроу-счетов была создана с целью защиты дольщиков. Как эта система может защитить лично Вас? Например, Вы намерены купить квартиру в Севастополе  в жилом доме, который еще только строится. Вы переводите деньги не застройщику, а в надежный банк. И только после завершения строительных работ и подключения всех коммуникаций застройщик получит Ваши деньги. В случае если что-то пойдет не так, Вы просто получите средства обратно. Система начала работать только в 2019 году. Но уже сейчас большая часть сделок проводится при помощи эскроу-счетов. Все больше российских банков берет на вооружение эту систему работы.

Преимущества и риски при работе через эскроу-счета

Главное преимущество заключается в том, что у строителей при использовании эскроу-счетов не будет искушения срывать сроки строительства или вовсе его прекращать.

Но есть несколько ситуаций, в которых покупать через такие счета рискованно. Одна из них - если вы видите цену значительно ниже обычной. При этом компания-застройщик не является известной. Возможно, застройщик намеренно продал часть квартир так называемой "компании-прокладке". И та уже на условиях прав переуступки продает эту квартиру вам по реальной цене через эскроу-счета. Но если что-то пойдет не так, то Вам вернут только небольшую часть денег. В этом случае, если Вы хотите получить полную сумму, у Вас должно быть подтверждение от застройщика о том, что он знает о переуступке. Но лучше всего сразу выбирайте надежных застройщиков, которые долго работают на рынке и не прибегают к посредничеству при продажах. И обязательно обращайте внимание на тот факт, что продавцу по каким-то причинам квартира досталась неправдоподобно дешево.

Еще один вариант, на который не стоит соглашаться, выглядит так. Кто-то из физических лиц-покупателей расхваливает жилой комплекс, который еще не введен в эксплуатацию; но квартиры там уже проданы. Через некоторое время до вас доносят такую идею: Вам готовы уступить теперь уже столь желанную для Вас квартиру. Якобы владелец просто не хочет ждать и готов уступить по приятной цене (и цена эта будет больше, чем заплатил он сам - ведь уже прошло какое-то время). Если стройка будет приостановлена, то Вы получите только те деньги, которые платил за квартиру сам владелец. И вполне вероятно, что у продавца была информации о вероятности приостановки строительства. Но Вы не сможете доказать то, что он намеренно подтолкнул вас к невыгодной для Вас сделке; не сможете, скорее всего, и вернуть разницу в сумме, которую Вы переплатили физическому лицу.

В любом случае убедитесь, что посредником является надежный банк с хорошей репутацией. Обычно такие банки работают только с надежными застройщиками, поскольку у них есть полномочия проверять сделки.

Преимущества эскроу-счета (кроме уже перечисленных):

Стоимость недвижимости до 10 млн рублей страхуется.

Открытие счета - бесплатное мероприятие для покупателя.

Если у вас есть неоплаченные долги и штрафы, никто не сможет арестовать этот счет.

Банки имеют все компетенции для того, чтобы оценить надежность застройщика. Для них невыгодно иметь дело с ненадежными девелоперами: так что банки - на стороне покупателя.

При помощи такого счета можно взять ипотеку на строящееся жилье.

Порядок действий при покупке недвижимости с помощью эскроу-счета

Вы проверяете, является ли девелопер (застройщик) непосредственным продавцом (это самый лучший вариант). У него должно быть разрешение на строительство (и оно не просрочено).

Если все в порядке, Вы как покупатель подписываете договор, который подтверждает Ваше долевое участие. Сокращенное название такого договора - ДДУ.

Вы, застройщик и эскроу-агент заключаете договор. В договоре оговариваются условия, при выполнении которых девелопер получит Ваши деньги от банка-посредника. Обычно речь идет о стандартном условии - застройщик получает Ваши деньги после того, как дом полностью готов к проживанию. Но если Вам пообещали еще что-то (например, капитальный ремонт и меблировку), то проверьте: это должно быть прописано в договоре.

Банк открывает вам как покупателю счет (эскроу).

Вы и девелопер регистрируете договор в Росреестре.

Вы вносите оговоренную сумму на счет банка-посредника.

Деньги остаются у банка до тех пор, пока будут выполнены все условия, которые Вы прописали посредством договора.

Девелопер выполняет условия договора. И Ваши деньги переводятся на его банковский счет.

Вы оформляете право на вашу собственность.

На данный момент покупатель жилья не может сам выбрать банк: он обращается туда, где открыл счет застройщик. Так что если Вы доверяете какому-то определенному финансовому учреждению, то сначала выберите его, а потом уже застройщика, который через него работает.

И еще один нюанс. Аккредитив и купля-продажа с хранением денег в банковской ячейке - это способы, которыми лучше воспользоваться при покупке уже готового жилья. Если речь идет о строящемся объекте, то наиболее эффективно все-таки приобретение недвижимости с применением эскроу-счета. Но если Вы, например, решили купить дом в Севастополе, используя счет эскроу, то это придаст сделке дополнительную степень надежности.